Производим оценку земельных участков, оценку садовых земельных участков, оценку земель предприятий, оценку земель сельскохозяйственного назначения, оценку земель промышленности

Отчет о рыночной стоимости земельного участка, садового дома и овощной ямы

СОДЕРЖАНИЕ

Основные факты и выводы 

ГЛАВА I 1.Общие сведения и задание на оценку 

2. Оцениваемые права 

3. Сведения о заказчике оценки и оценщике

4. Сделанные допущения и ограничивающие условия

5. Сертификат качества оценки 

ГЛАВА II 1.Описание и характеристика объекта оценки 

2. Описание права собственности 

3. Анализ рынка садовых земельных участков, садовых домов в г. Челябинске 

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 

5. Общие понятия применяемых подходов 

ГЛАВА III. Определение рыночной стоимости объекта оценки 1.1.Оценка садового дома затратным подходом. 

1.2. Оценка овощной ямы оценки затратным подходом 

2. Оценка объекта оценки сравнительным подходом 

3. Оценка объекта оценки доходным подходом 

ГЛАВА IV

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта 

Основные термины 

Список используемой литературы 

ПРИЛОЖЕНИЯ 

Фотографии объекта оценки

Основные факты и выводы

Таблица № 1 Номер отчета об оценке ОТЧЕТ № 03-09-2010 Основания для проведения оценки Договор на оценку от 10.09.2010 Дата составления отчета об оценке 07.10.2010 Объект оценки Земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0311008:*, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, садоводческое некоммерческое товарищество «Металлист-2», участок № *, с находящимся на нем садовым домом площадью 20 кв.м. без права регистрации, овощной ямой объемом 10м3, находящейся за пределами земельного участка Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная: Затратный подход применялся для жилого дома 31 700 Затратный подход применялся для овощной ямы 9500 Сравнительный подход применялся для земельного участка 191 000 Доходный подход Не применялся

Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки, руб. 232 200

ГЛАВА I 1. Общие сведения и задание на оценку. Таблица № 2 Адрес и характеристики объекта оценки Земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0311008:*, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, садоводческое некоммерческое товарищество «Металлист-2», участок № *, с находящимся на нем садовым домом площадью 20 кв.м. без права регистрации, овощной ямой объемом 10м3, находящейся за пределами земельного участка Заказчик КВИ, **.**.**** года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации *********** УВД Ленинского район г. Челябинска 15.08.2003, зарегистрированная по адресу: г. Челябинск, ул. Н, д.*, кв.* Исполнитеь оценки ООО «Оценка Бизнес Консалтинг – Групп» Оценщик - ПМА Цель оценки определение рыночной стоимости земельного участка и садового дома Назначение оценки использование отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и садового дома при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции Потенциальные пользователи отчета Сособственники недвижимого имущества Оцениваемое право Право собственности Стандарты, в соответствии с которыми подготовлен отчет об оценке - Федеральные стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254 (ФСО№3), №255 (ФСО№2), №256 (ФСО №1) Стандарт оценки Российского общества оценщиков Дата оценки 07 октября 2010 года Дата осмотра объекта оценки 10 сентября 2010 года Дата составления отчета 07 сентября 2010 года Основание для проведения оценки Договор от 10.09.2010 года 2. Оцениваемые права Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на оцениваемый объект. Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу РФ, часть 1 ст.209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе: •отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; •передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; •отдавать имущество в залог; •обременять его другими способами; •распоряжаться им иным способом. Оценка рыночной стоимости имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из названного закона, иных федеральных законов и нор¬мативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Фе¬дерации регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Данным законом для Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учёта и отчётности. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Феде¬рации либо муниципальным образованиям. Настоящий отчет выполнен в соответствии с документами, регламенти¬рующими практику профессиональной оценки. Основными документами при проведении настоящей работы явились: • Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. • Федеральные стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254 (ФСО№3), №255 (ФСО№2), №256 (ФСО №1). 3. Сведения о заказчике оценки и оценщике 3.1. Сведения о заказчике оценки КВИ,**.**.**** года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации ***********, выданный УВД Ленинского район г. Челябинска 15.08.2003, зарегистрированная по адресу: г. Челябинск, ул. Н, д.*, кв.*

 3.2. Сведения об оценщике 1. Настоящий отчет выполнен оценщиком ООО «Оценка Бизнес Консалтинг - Групп» ПМА, имеющим высшее юридическое образование, с 11.09.2009 являющегося членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков" за регистрационным номером №005949, имеющим диплом о профессиональной переподготовке Челябинского государственного университета по программе «Финансы и кредит (оценка стоимости предприятий, бизнеса)» ПП-I № 550912. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО "Военно-страховая компания", страховой полис № 10710В400294, выдан 07.09.2010. Местонахождение оценщика: г. Челябинск, ул. Пограничная, 5. Стаж – 1 год. 4. Сделанные допущения и ограничивающие условия Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Отчета, ограничивается следующими условиями: У Заказчика отсутствует кадастровый паспорт на садовый дом без права регистрации. Указанный дом осмотрен снаружи и внутри, сделаны замеры. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемое имущество, достоверность которых принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете. От Оценщика не требуется участие суде или пояснения в иной форме по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете (принцип свободы договора – статья 421 Гражданского кодекса РФ). 5.Сертификат качества оценки Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными: 1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности. 2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета. 3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждений по отношению к участвующим сторонам. 4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьей стороной выводов и заключений, содержащихся в отчете.

ГЛАВА II 1.Описание и характеристики объекта оценки Никаких инженерно-изыскательских работ оценщиком не проводилось. В своей оценке мы исходим из того, что на земельном участке отсутствуют факторы, неблагоприятно влияющие на оцениваемый объект.

Таблица № 3 Показатель Описание или характеристика показателя Местоположение г. Челябинск, Ленинский район, восточнее пос.Сухомесово Район Ленинский район г. Челябинска Основной тип застройки Малоэтажная застройка, садоводческие товарищества Транспортная доступность Средняя Кадастровый номер 74:36:0311008:** Категория земель Земли населенных пунктов Вид разрешенного использования Для ведения садоводства Фактическое использование По назначению Рельеф участка Ровный, спокойный Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона Нет Состояние прилегающей территории Хорошее, до участка грунтовая дорога Тип здания Одноэтажный кирпичный дом с холодной мансардой Количество этажей в здании 1 Год постройки жилого дома 1981 Состояние здания Среднее Техническое обеспечение здания - Фундамент дома Бутовый Наружные стены Кирпич Перегородки Дерево Материал кровли Шифер Улучшения Внутри дома устроена баня Овощная яма 10 м3, стены бутовые, входная дверь комбинированная Территориальный пояс 2 Климатический район I

2. Описание права собственности Под правом собственности в соответствии со статьей 209 ГК РФ понимается следующее: 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Анализ рынка садовых земельных участков, садовых домов в г. Челябинске В связи с финансовым кризисом сегмент рынка садовых земельных участков находится в состоянии стагнации, количество предложений превышает спрос. Садовые участки можно подразделить в зависимости от: - местонахождения; - материалов конструктивных элементов садового дома, расположенного на земельном участке; - площади дома и земельного участка; - наличия надворных построек; - возможности регистрации местожительства гражданина в садоводческом товариществе. На дату оценки в Челябинской области наблюдается значительное снижение стоимости предложений на объекты дачной недвижимости. Это связано, во-первых, с общей кризисной ситуацией в РФ, во-вторых со значительным снижением уровня доходов населения в течение последних 1,5 лет. Сегмент рынка определен оценщиком как садовые земельные участки с домами, расположенные в Ленинском районе Челябинска, СНТ «Металлист-2», СНТ «Станкостроитель». Диапазон цен предложений на садовые участки, с расположенными на них домами, в указанных садоводческих товариществах колеблется в пределах 50 000 – 150 000. При продаже собственники готовы снизить при своевременной оплате из собственных или заемных средств стоимость в пределах 10-20% от первоначально заявленной цены.

3.1 Анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. История и территориальное устройство 3 ноября 1935 году городские власти приняли решение об образовании 3 районов: Ленинского, Сталинского (ныне Центральный район Челябинска) и Кировского. Границы между районами были установлены 17 ноября. Изначально район включал территорию ЧТЗ, «Станкостроя», газохимкомбината, ТЭЦ, жилые участки при этих предприятиях, район Порт-Артура, а также оз. Смолино. Таким образом, население района составляло 125 тысяч человек. Однако, в связи с образованием в январе 1937 Тракторозаводского района, Ленинским районом был передан ЧТЗ со всеми учреждениями и рабочим поселком. Одновременно из Кировского в район отошли завод им. Колющенко и железнодорожный узел Челябинска. В октябре 1940 года принято решение о разукрупнении Ленинского района и изменении границ Советского и Кировского районов, в результате западная часть завод им. Колющенко и железнодорожный узел Челябинска отошли обратно Кировскому району. Границы района изменялись в 1944 в связи с образованием Железнодорожного района и в 1960 после его упразднения. Последнее изменение границ Ленинского района утверждено 14 апреля 1999 года. Район расположен в юго-восточной части города и граничит на западе с Советским, а на севере – с Тракторозаводским районами. Однако, доступ в него из других районов города осложнен тем, что с запада и севера его отделяет от остальных частей города железная дорога. Доступность района значительно улучшилась после строительства в конце XX века автомобильного моста через железнодорожные пути в районе вокзала. С юго-запада район ограничивает некогда чистейшее и соленое, а сейчас загрязненное и опресневшее озеро Смолино. На востоке район граничит с городом-спутником Челябинска - Копейск. Центральной улицей района считается улица Гагарина. Существует деление района на подрайоны, такие как Плановый поселок, Порт, КБС, п.Сухомесово. В районе находится крупный мед городок: городская больница №9, кинотеатр "Аврора", самый технически оснащенный автодром в азиатской части России "Кафс". Почти в центре района находится большой (более 50 гектар) полузаброшенный лесопарк, оставшийся от плодово-ягодной станции. Промышленные предприятия района: • Челябинский механический завод • Челябинский завод металло-конструкций • Завод «Станкомаш» • Завод «Электромашина» • Челябинский кузнечно-прессовый завод • Челябинский трубопрокатный завод • ФГУП "Сигнал" 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованном, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества. Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования: - единственное в своем роде использование; временное использование; - использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным; - многофункциональное использование; - использование в спекулятивных целях и т.д. Для определения наилучшего и наиболее эффективного используют следующие критерии: 1) Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами. 2) Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования. 3) Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу. 4) Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Документы, устанавливающие права собственности на объект оценки, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемого объекта – использование в качестве жилой квартиры.

Рассмотрение различных вариантов использования объектов оценки Таблица № 4 Наименование объекта оценки Использование объекта оценки для целей производства продукции Использование объекта оценки в качестве складских помещений Использование объекта оценки в качестве административных помещений Использование объекта оценки для ведения садоводства Земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03:11008:* Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка Наилучшее использование Садовый дом общей площадью 15 кв.м. Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка, Наилучшее использование Оценка объекта проводилась в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием – садовый участок с домом.

5. Общие понятия применяемых подходов Для оценки недвижимости используются три основных (традиционных) подхода: • затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного износа; Полученная затратным методом оценка более подходит к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости воспроизводства очень близка к рыночной стоимости. • сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Согласно ему для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемыми, и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов оценки, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости. • доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сравнительный анализ каждого подхода применительно к оцениваемому объекту позволяет взвесить достоинства и недостатки использованных методов и выбрать тот подход или подходы, которые расценены как наиболее надежные.

Этапы процесса оценки Таблица № 5 Этапы процесса оценки Комментарий 1.Заключение с Заказчиком договора об оценке Проведено 2.Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки Проведено 3.Осмотр Объектов оценки, установление количественных и качественных показателей, изучения его фактического состояния, сбор прочей информации Проведено 4.Анализ отраслевых и локальных рынков, к которым относится объект оценки Проведено 5.Осуществление расчетов Проведено 6.Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки Проведено 7.Составление и передача Заказчику Отчета об оценке Проведено

ГЛАВА III Определение рыночной стоимости объекта оценки. 1.1.Оценка садового дома затратным подходом. Подход к оценке недвижимости с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на отвод земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. При этом подходе стоимость существующего объекта определяется путем сравнения со стоимостью строительства аналогичного объекта недвижимости. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше чем сумма денег, которую будет нужно потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта аналогичного по своим потребительским качествам. Оценка по затратному подходу может производится на основе одного из двух видов воссоздания: стоимости замещения или восстановительной стоимости. В первом случае речь идет о текущих расходах на воссоздание в первоначальном виде улучшений с функциональными свойствами, аналогичными оцениваемому объекту, но с применением современных строительных материалов и технологий. Во втором случае воссоздаются улучшения, являющиеся точной копией оцениваемого объекта, с использованием аналогичных материалов, но по текущим ценам. В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта. Процедура оценки: 1. расчет стоимости приобретения свободного от застройки земельного участка; 2. расчет суммы затрат на создание объекта оценки; 3. определение величины накопленного износа; 4. уменьшение суммы затрат на создание объекта; 5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости объекта стоимости земельного участка. Расчет суммы затрат на создание объекта оценки в настоящем отчете выполнен на основании информации об удельной стоимости объектов аналогичной недвижимости, приведенным в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений УПВС в ценах на 01.01.1969. Индексы изменения строительно-монтажных работ рассчитываются Региональным информационным центром по ценообразованию в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве и публикуются в издании «ЧелСЦена». СЗ = V х С1 х К1 х К2 х К3 х К4 С1 – восстановительная стоимость строительства 1м3 строительного объема здания; К1 – поправочный коэффициент, зависящий от наличия благоустройств здания; К2 – поправочный коэффициент на группу капитальности; К3 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ с 1969 на 01.01.1984; К4 – индекс приведения стоимости цен 1984 года к ценам III квартала , на основании справочника «ЧелСЦена».ытового назначения. ОТДЕЛ I. Объект оценки – кирпичный одноэтажный дом с холодной мансардой, площадью 20 кв.м., на бутовом фундаменте. Таким образом, объем оцениваемого здания составляет 54 м3. Территориальная зона – 2, I климатический район. Согласно сборнику 28 УПВС, таблица 10 в случае отсутствия благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %): Таблицы № 6,7 Вид благоустройства а Водопровод 1 Канализация 1,5 Электроосвещение 2,5 Печное отопление 4,1 газоснабжения 1,6 % ванн с газовыми колонками 4,2 % ванн с дровяными колонками 5,2 % горячего водоснабжения 3 % телевидения 1,8 % центрального отопления 4,6 % радио 0,2 % телефона 0,2 % Итого: 29,9% Таблица № 8 Наименование объекта оценки Адрес Площадь кв.м., Объем, м3 Номер сборника УПВС Группа капитальности С1, руб. К1 К2 К3 К4 СЗ, Руб. Садовый дом без права регистрации г. Челябинск, Ленинский район, СНТ «Металлист-2», участок № 775 20 / 54 28 Таблица 6. 2 территориальный пояс, столбец – а. V 27,6 0,701 1 1,18 85,8 105776 Определение износа В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический). Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды. Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях. Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод). В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина. К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта. Совокупный накопленный износ = {1-(1-Ифиз)(1-Ифун)(1-Ивн)} Функциональный и физический износ приняты оценщиком в размере 30% в связи с несоответствием объекта оценки современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим и конструктивным решениям. Внешнеэкономический износ был принят оценщиком в размере 40% в связи с экономической ситуацией в стране. И = {1-(1-0,4)(1-0,4)(1-0,45)}= 70% Таблица № 9 Наименование объекта оценки Сумма затрат на создание улучшений(без НДС), руб. Износ, % Стоимость замещения, руб. Садовый дом без права регистрации Площадью 15 кв.м. 105776 70 31700 Вывод по затратному подходу: Стоимость садового дома площадью 20 кв.м., полученная в рамках затратного подхода, составляет 31 700 (тридцать одна тысяча семьсот тысяч) рублей, без учета НДС.

1.2. Оценка овощной ямы оценки затратным подходом Объект оценки – заглубленная в грунт на 3 м овощная яма объемом 10м3, находящаяся за пределами садового участка № 775 в СНТ «Металлист», на земельном участке общего пользования СНТ «Металлист-2». Износ объекта оценки принят как для садового дома в размере 70%. Таблица № 10 Вид работ Стоимость за единицу Объем работы Общая стоимость, руб. Земляные работы, выемка грунта 800 руб./м3 10м3 8000 Устройство опалубки 50 руб./м3 по периметру ямы 6м3 3000 Армирование 50 руб./м3 по периметру ямы 6м3 3000 Арматура 15 руб. пог.м 250 3750 Бетон 2000 руб/м3 6м3 12000 Устройство пола 1000 1000 1000 Входная дверь 1000 1000 1000 Итого, руб. 31750 Износ 70% 22225 Рыночная стоимость, руб. 9525 Вывод по затратному подходу: Стоимость овощной ямы объемом 10 м3, полученная в рамках затратного подхода, составляет 9500 (девять тысяч пятьсот) рублей, без учета НДС.

2.ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

2.1. Оценка стоимости земельного участка по выбранным методикам оценки Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производств, земельной ренты (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым, в результате чего величина стоимости земельного участка будет максимальной. При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание: - разрешенный вид использования участка; - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности; - перспективы развития района, в котором расположен оцениваемый объект; - ожидаемые изменения на рынке земли; - текущее использование земельного участка. Наиболее эффективное использование совпадает с текущим использованием земельного участка. Аналоги объекта оценки Таблица № 11 № п/п Местоположение Стоимость Описание Источник информации 1 СНТ «Металлист-2» 400000 Земельный участок площадью 800 кв.м., дом из шлакоблока 3х4 м, баня, скважина Газета «Из рук в руки» от 04.10.2010 8-902-602-32-58 собственник 2 СНТ «Металлист-2» 150000 Земельный участок площадью 400 кв.м., летний дощатый домик 3х4 м сайт domchel.ru 231-16-40 агентство 3 СНТ «Металлист-2» 300000 Земельный участок площадью 400 кв.м., домик из шлакоблока 3х5 м, баня, 2 бака, 2 ямы сайт domchel.ru 254-78-29 собственник 4 СНТ «Станкостроитель-2» 120000 Земельный участок площадью 400 кв.м., летний дощатый домик 3х4 м Газета «Из рук в руки» от 04.10.2010 8-904-976-85-41 собственник 5 СНТ «Металлист-2» 200000 Земельный участок площадью 730 кв.м., домик из шлакоблока 3х5 м, 2 бака Газета «Из рук в руки» от 04.10.2010 8-950-737-97-17 собственник Проведение сравнительного анализа земельного участка и каждого объекта аналога, корректировка значений единиц сравнения. Принятые корректировки. • Корректировка на площадь дома. Уменьшение стоимости земельного участка исключением стоимости дома. • Наличие бани, встроенной в помещение дома, учтено оценщиком в цене земельного участка. Признается, что встроенная баня равноценна отдельно стоящей бане, в связи с чем, корректировка на наличие бани по аналогам не проводилась • Корректировка на торг и комиссионные риэлтора. В цену предложения, как правило, уже заложена стоимость дисконта на торг 5%. Вознаграждение риэлтора составляет 3% от цены предложения объекта. • Корректировка на местоположение не применялись. Поскольку для сравнения взяты равноценные аналоги, расположенные в пределах одного территориального квартала; • Корректировки на различные улучшения и благоустройство земельного участка получены сметным путем и приняты: - затраты на баню - 13000; - затраты на металлический бак по данным специализированных фирм составляют в среднем по Челябинску 5000 рублей; - затраты на овощную яму, 1х2м, высотой 2м, объемом 5 м3 – 5000 рублей; - бурение скважины 2000 руб./ 1м Таблица № 12 Наименование Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Адрес СНТ «Металлист-2» СНТ «Металлист-2» СНТ «Металлист-2» СНТ «Станкостроитель-2» СНТ «Металлист-2» Цена предложения 400000 150000 300000 120000 200000 Площадь земельного участка, м 800 400 400 400 730 Общая площадь дома, кв.м 12 12 15 12 15 Вид права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Корректировка на стоимость дома, руб. 22320 14880 27900 14880 27900 Скорректированная стоимость 377680 135120 272100 105120 172100 Скорректированная стоимость на уторговывание и услуги риэлтора, 5 %+ 3% 358796 124310 258495 99864 163495 Корректировка на местоположение - - - - - Корректировка на улучшения, благоустройство 10000 - 5000 5000 - 5000 Скорректированная стоимость, руб. 348796 124310 245495 99864 158495 Стоимость 1 кв.м. 436 310 613 250 217 Ранг 2 2 1 3 3

Средневзвешенное значение стоимости 1 м2:

     436х2 + 310х2 + 613х1 + 250х3 + 217х3

С = -------------------------------------------------- = 318 руб./ м2.

                                          11

Вывод по сравнительному подходу: стоимость земельного участка площадью 600 кв.м., полученная в рамках сравнительного подхода, составляет 191 000 (сто девяносто одна тысяча) рублей.

3. Оценка объекта оценки доходным подходом. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии). При этом следует отметить, что доходный подход обоснованно применим тогда, когда можно четко выделить конкретный поток дохода, кроме того, нужно иметь историю хозяйственной деятельности по использованию садового земельного участка, с учетом которой можно строить бизнес-план. В рамках настоящего отчета оценщик отказался от использования доходного подхода в целях предотвращения искажения величины рыночной стоимости, так не возможно доказать стабильность и временной лаг получения дохода, ставка аренды также трудно определима. Вышеуказанные обстоятельства являются основанием для неприменения доходного подхода при составлении настоящего Отчета об оценке.

ГЛАВА VI Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены затратный подход метод сравнения продаж. Из литературных источников по международной практике оценки известно, что в условиях безупречно функционирующего рынка и нали¬чия достоверной рыночной информации, все подходы к оценке должны приводить к одной и той же величине стоимости. Однако, это характерно, по мнению оценщика, исключительно для сформировавшихся рынков и, преимущественно, для продажи традици¬онных объектов собственности, характеризующихся длительным периодом продаж и наличием аналогов со сходными технико-экономическими па¬раметрами. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ каждого из них выработка единой стоимостной оценки. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. Поскольку в своих расчетах Оценщик исключил два из трех существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.

Таблица № 13 Наименование объекта оценки Стоимость по затратному подходу, руб. Вес, % Стоимость по сравнительному подходу, руб. Вес, % Стоимость по доходному подходу, руб. Вес, % Итоговое значение стоимости, руб. Земельный участок площадью 600 кв.м. Не применялся 0 191000 100 Не применялся 0 182900 Садовый дом площадью 20 кв.м. 31700 100 Не применялся 0 Не применялся 0 18600 Овощная яма объемом 10м3 9500 100 Не применялся 0 Не применялся 0 9500 Итого: 232 200 В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0311008:*, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, садоводческое некоммерческое товарищество «Металлист-2», участок № *, с находящимся на нем садовым домом, с овощной ямой, расположенной за пределами земельного участка, на 07.10.2010 с учетом округления: 232 200 руб. (двести тридцать две тысячи двести) рублей.

Оценщик ___________________ М.А.П

Директор ООО «ОБК – Групп» ____________________ Т.А.Е

Основные термины

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замеще¬ния объекта оценки, с учетом его износа; - доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки; - сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в от¬ношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Другие термины и определения, используемые в данной работе: Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена ко¬торого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. База сравнения - финансовая, производственная или иная характеристика в ко-личественном выражении, имеющая взаимосвязь с ценами сделок по аналогам объ¬екта оценки. Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится определение стоимости объекта. Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки другая сторона не обязана принимать исполнение, - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки действуют в своих интересах, - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, - платеж за объект оценки выражен в денежной форме, - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было. Рыночная стоимость является наиболее объективной, независимой от желания отдельных участников рынка и отражает реальные экономические ус¬ловия, складывающиеся на этом рынке. Цель оценки - ответ на вопрос: какие имущественные права оцениваются, и какой вид стоимости определяется? Цена - денежная форма выражения стоимости объекта, относящаяся к определенному моменту времени и месту. Она является историческим фак¬том, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от то¬го, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, припи¬сываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продав¬цом при конкретных обстоятельствах. Список используемой литературы • Гражданский кодекс Российской Федерации; • Жилищный кодекс; • Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.; • Федеральные стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254 (ФСО№3), №255 (ФСО№2), №256 (ФСО №1); • Федотова М.А., Уткин Э.А., Оценка недвижимости и бизнеса, Тандем, М., 2000. 14. Тарасевич Е.И., Методы оценки недвижимости, Спб., ТОО "Технобалт", 1995. 15. Фридман Д., Ордуэй Н., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, "Дело", М., 1995. • ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", Госграж-данстрой, М., 1990. • Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в различных отраслях народного хозяйства, Госстрой СССР, М., 1970. • "Индексы цен в строительстве", Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень фирмы "Ко-Инвест", ежеквартальные выпуски. • Методика расчета стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода. Автор Виноградов Д. В. Глава из книги "Экономика недвижимости" • «Унифицированные требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости» НП СРО АРМО 2006г. • Гражданский кодекс Российской Федерации. • Староверова Г.С. «Основы оценки стоимости недвижимости»: Учеб. пособие- Вологда ВоГТУ, 2005г. • Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В., «Оценка бизнеса» 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008 – (Серия учебное пособие). Данные сети Интернет domchel.ru, chelrеal.ru, www.74dom.ru, http://www.sredstva.ru/ ПРИЛОЖЕНИЯ № п/п Наименование Количество листов 1 Копия свидетельства СРО 1 2 Копия выписки из реестра СРО 1 3 Копия выписки из реестра ФРС 1 4 Копия страхового полиса 1 5 Договор на оценку 1 6 Копии выписки из ЕГРП, справки СНТ «Металлист-2» свидетельства о регистрации права, копия паспорта 2 7 Информация об объекте оценки, аналогах, сведения о цене спроса и предложения 5 8 Фотографии 8