ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

 Во всём мире инвестиции в землю и недвижимость, как правило, считаются одним из самых безопасных и доходных видов бизнеса, да и просто приумножения капиталов. В России операции на земельном рынке считаются достаточно опасными. По большей части это происходит как из-за частых реформ, касающихся земельного законодательства, так и возможности двоякого толкования некоторых его положений. Для успешного хозяйствования и управления собственностью крайне необходим профессиональный подход. О некоторых аспектах земельных правоотношений рассказывает управляющий партнер ООО «Оценка Бизнес Консалтинг – Групп», член «Российского общества оценщиков» Попов Максим Анатольевич.

 Собственная земля - звучит заманчиво. Зачем оформлять право собственности на участок под частным или многоквартирным домом, в общем-то, ясно. Можно более эффективно управлять домом, зарабатывать на земле. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме смогут, например, обустроить стоянку для автомобилей, детскую площадку – рассказывает Максим Попов. После государственной регистрации права общей долевой собственности жильцов на земельный участок, благоустройства придомовой территории, стоимость квартир существенно возрастет. Не надо также забывать о безопасности и комфорте.

 Что касается мечты многих российских граждан – загородного домика, то от того, какой объект загородной недвижимости вы собираетесь покупать, будут зависеть и особенности оформления прав собственности на него. Готовый дом, объект незавершенного строительства, участок с фундаментом — каждый из них имеет свои особенности. Не секрет, что в 2009 году продажи недвижимости существенно упали. Существующие реалии таковы – покупать готовый к проживанию жилой дом многим не под силу. Поэтому на рынке активизировались продажи садовых земельных участков. Порядок переоформления таких садовых участков достаточно прост – здесь действует так называемая «дачная амнистия».

 Почти все предложения на рынке загородной недвижимости относятся либо к землям населенных пунктов, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Самый простой с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант — дом в каком-нибудь населенном пункте. Как правило, категория земли в этом случае — земли населенных пунктов, а значит, со строительством или перестройкой дома проблем не будет. Помимо категории у каждого участка есть такая характеристика, как вид разрешенного использования. Соответственно, земли поселения бывают двух видов: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Встречаются также случаи экспозиции на рынке земельных участков (ИЖС, ЛПХ) с расположенными на них объектами незавершенного строительства (фундаментами различной степени готовности). Причем земля может находиться как в аренде, так и в собственности. В случае если земельный участок находится в аренде, заключается договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды и договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. При этом если земельный участок находится в аренде на срок до 5 лет на переуступку требуется согласие арендодателя, а если договор аренды заключен на срок более 5 лет для совершения переуступки прав и обязанностей достаточно уведомления собственника земельного участка. Собственник объекта незавершенного строительства вправе выкупить такой земельный участок по льготной цене. Вариант с арендой является привлекательным для малобюджетных проектов.

 Земли сельскохозяйственного назначения тоже бывают разными: для дачного строительства, для садоводства и для огородничества. Во многих дачных кооперативах земля не размежевана, и члены товариществ владеют не своими участками земли, а некими "долями общей земли". Продают такие участки следующим образом: старый хозяин покидает товарищество, новый вступает вместо него. Оформить участок в собственность в таком случае будет проблематично, но возможно.

 Кстати, относительно кризиса, приведу такой пример. Летом 2009 года к нам с целью консультирования обращались инвесторы из соседней области, которые скупали земельные паи (земли сельхозназначения) на территории Челябинской области для выделения их в самостоятельные земельные участки близлежащие к озерам, дорогам, с целью их дальнейшего перевода либо в земли промышленности, либо изменения разрешенного вида использования для дачного строительства. О чем это говорит? Дальновидный инвестор покупает недвижимость при спаде, а не на пике инфляции.

 В 2008 году были внесены поправки в статью 36 Земельного кодекса РФ частично упрощяющие порядок приобретения земельных участков коммерческими предприятиями - собственниками зданий, сооружений, строений, расположенных на таких земельных участках. Почему частично? Перечень документов, прилагаемых такими землепользователями к заявлению о выкупе участка, представляемых в орган местного самоуправления, не очень большой. Наличие кадастрового паспорта является обязательным, поскольку исходя из кадастровой стоимости, указанной в паспорте исчисляется цена земельного участка при выкупе. Многие правообладатели, как правило, арендаторы земельных участков уже поставили такие участки на кадастровый учет, что существенно упрощает процедуру выкупа таких объектов недвижимости.

 Однако собственники зданий и сооружений только формирующие участки с расположенными на них объектами сталкиваются с определенными трудностями, связанными с несовершенством законодательства. Это необходимость геодезических работ, не связанных с кадастровыми работами, оформление градостроительных регламентов, оформление проекта границ формируемого участка, то есть временные затраты. Решение проблемы видится в четком понимании реализуемой задачи и определенных наработанных способах ее достижения – взаимодействии с органом местного самоуправления, кадастровым инженером, органом кадастрового учета.

 Законодатели продлили до 1 января 2012 года срок реализации преимущественного права на выкуп или приобретение в аренду земельного участка по льготной цене коммерческим предприятиям - собственниками зданий, сооружений, строений. Отмечу ряд проблем, также препятствующих приобретению таких земельных участков в собственность: наличие самовольных построек, не соответствие вида разрешенного использования участка фактическому, споры о границах участка, трудности с оформлением кадастрового плана.

 При определении вариантов наиболее эффективного использования земельных участков также имеются интересные особенности. Например, предприниматель приобретает земельный участок с расположенным на нем индивидуальным жилым домом с целью строительства автомоечного комплекса. Вид разрешенного использования такого земельного участка – для эксплуатации индивидуального жилого дома. В данном случае перед началом строительства инвестиционного объекта необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка. Предоставление такого разрешения осуществляется через процедуру публичных слушаний. А только затем проектные изыскания, получение разрешения на строительство.

 Советую также обратить внимание на возможность оптимизации затрат при землепользовании. Зачастую предприятия, перепрофилировав свою деятельность, используют здания и сооружения по иному назначению, а от этого зависит вид разрешенного использования, и как следствие, кадастровая стоимость, влияющая на величину арендной платы или земельного налога. В такой ситуации выходом является изменение вида разрешенного использования земельного участка и внесение изменений в кадастровый паспорт.

 Немного остановлюсь на проблеме установления кадастровой стоимости земельного участка, от которой зависит величина арендной платы за земельный участок или земельный налог. Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка установлен постановлением Правительства РФ. Государственный кадастр недвижимости в обязательном порядке содержит сведения о кадастровой стоимости земельного участка. Эта стоимость усредненная для многих участков в границах квартала, в связи с чем, во многих случаях кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная государственным органом бывает существенно выше рыночной стоимости такого участка. Земельный кодекс РФ предусматривает возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его рыночной стоимости. При этом методика установления процентного соотношения к рыночной стоимости действующим законодательством не установлена. В настоящее время складывается ситуация при которой правообладатели земельных участков оказываются в невыгодном положении из-за завышенной кадастровой стоимости земельных участков и как следствие вынуждены оплачивать земельный налог исходя из «завышенной налоговой базы». По моему мнению пробел в законодательстве возможно устранить, приравняв рыночную стоимость к кадастровой либо установив процентное соотношение этих величин. Более того существует судебная практика, результатом которой является внесение в государственный кадастр недвижимости изменений в части уменьшения кадастровой стоимости земельных участков, то есть изменение налоговой базы.

 В заключение необходимо отметить, что зачастую хозяйствующие субъекты при осуществлении предпринимательской деятельности не знают, с какой стороны подступиться к той или иной проблеме. В этих случаях, как показывает практика, обращение к специалистам, обладающим специальными знаниями в области земельных правоотношений и арбитража, и является выходом из замкнутого круга. Только правильно поставленная задача дает понимание как ее достичь. Не нужно бояться законов, нужно уметь их применять и формировать свою практику, даже если она будет отличаться от уже сформированной.

ООО «Оценка Бизнес Консалтинг - Групп»
Адрес: 454010, г. Челябинск, ул. Пограничная, 5
Телефоны: (351) 256-62-81, 776-28-06
Copyright © 2010