Яндекс цитирования

Оценка жилого дома с землей

Отчет № 08-12-2010 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 600 кв.м. (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 74:19:20 06 007:0016, расположенного по адресу:  Челябинская область Сосновский район, станция Смолино, ул. Уфимская, 7, с находящимся на нем жилым домом площадью 33,3 кв.м

Основные факты и выводы

Таблица № 1

Номер отчета об оценке

ОТЧЕТ № 08-12-2010

Основания для проведения оценки

Договор на оценку от 15.12.2010

Дата составления отчета об оценке 

17.12.2010

Объект оценки

Земельный участок площадью 600 кв.м. (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) с кадастровым номером 74:19:20 06 007:, расположенный по адресу:  Челябинская область Сосновский район, станция Смолино, ул. Уфимская, *, с находящимся на нем жилым домом площадью 33,3 кв.м.                                                                                                      

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:

 

Затратный подход применялся для жилого  дома

335 000

Затратный подход применялся для хозяйственных построек и плодоносящих деревьев и кустарников

49 000

Сравнительный подход применялся для земельного участка

512 000

Доходный подход

Не применялся

Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки, руб.

896 000

 

ГЛАВА I

 

1.     Общие сведения и задание на оценку.

Таблица № 2

Адрес и характеристики объекта оценки

Земельный участок площадью 600 кв.м. (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 74:19:20 06 007:, расположенный по адресу:  Челябинская область Сосновский район, станция Смолино, ул. Уфимская, *, с находящимся на нем жилым домом площадью 33,3 кв.м.                                                                                                      

Категория земель и разрешенный вид использования участка

Земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства

Характеристики хозяйственных построек

1.                Теплица1х 2 м - металлокаркас

2.                Теплица 1х2 м - металлокаркас

3.                Туалет, материал комбинированный: металл, шифер, доска

Характеристики плодоносящих деревьев и кустарников

Вишня (6-8 лет)

6 шт.

Яблони

3 шт.

Облепиха

3 шт.

Груша

1 шт.

Черная смородина

4 шт.

Красная смородина

2 шт.

Крыжовник

1 шт.

Жимолость

1 шт.

 

Заказчик

ДАИ, **.**.1954 года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации , выданный УВД Ленинского района г. Челябинска , зарегистрированная по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Уфимская,

Исполнитель оценки

ООО «Оценка Бизнес Консалтинг – Групп»

Оценщик - ПМА

Цель оценки

определение рыночной стоимости квартиры

Назначение оценки

использование отчета об оценке рыночной стоимости квартиры при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции

Потенциальные пользователи отчета

Собственник недвижимого имущества

Оцениваемое право

Право собственности

Стандарты, в соответствии с которыми подготовлен отчет об оценке

-  Федеральные стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254 (ФСО№3), №255 (ФСО№2), №256 (ФСО №1)

Стандарт оценки Российского общества оценщиков

Дата оценки

17 декабря 2010 года

Дата осмотра объекта оценки

07 декабря 2010 года

Дата составления отчета

17 декабря 2010 года

Основание для проведения оценки

Договор на проведение оценки от 15.12.2010 года

 

2.     Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок и жилой дом оцениваемый объект.

Право собственности, согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:

•отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

•передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

•отдавать имущество в залог;

•обременять его другими способами;

•распоряжаться им иным способом.

Согласно статье 11.1. Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

 Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно статье 83 ЗК РФ Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В силу статьи 85 ЗК РФ в жилых зонах допускается строительство жилых зданий.

Согласно пункту 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно статье 2 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (с изменениями от 22, 23 июля, 30 декабря 2008 г.) личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии со статьей 4 для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Оценка рыночной стоимости имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из названного закона, иных федеральных законов и нор­мативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Фе­дерации регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Данным законом  для Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учёта и отчётности. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Феде­рации либо муниципальным образованиям.

Настоящий отчет выполнен в соответствии с документами, регламенти­рующими практику профессиональной оценки.

Основными документами при проведении настоящей работы явились:      

·                    Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

·                    Федеральные стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254 (ФСО№3), №255 (ФСО№2), №256 (ФСО №1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Сведения о заказчике оценки и оценщике

3.1. Сведения о заказчике оценки

            ДАИ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации , выданный УВД Ленинского района г. Челябинска , зарегистрированная по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Уфимская 

3.2. Сведения об оценщике

            Настоящий отчет выполнен оценщиком ООО «Оценка Бизнес Консалтинг - Групп» ПМА, имеющим высшее юридическое образование, с 11.09.2009 являющегося членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков" за регистрационным номером №005949, имеющим диплом о профессиональной переподготовке Челябинского государственного университета по программе «Финансы и кредит (оценка стоимости предприятий, бизнеса)» ПП-I № 550912. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО "Военно-страховая компания", страховой полис № 10710В400294, выдан 07.09.2010. Местонахождение оценщика: г. Челябинск, ул. Пограничная, 5. Стаж – 1,5 года.

 

4. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Отчета, ограничивается следующими условиями:

Жилой дом, представленный к оценке, является вновь возведенным на прежнем фундаменте, оставшемся после пожара, дом  осмотрен снаружи и внутри, сделаны замеры габаритов здания по внутреннему обмеру.

При оценке плодовых деревьев принято следующее допущение. На земельном участке находятся взрослые плодоносящие культуры. Поэтом за основу были взяты информационные данные питомников растений, специализирующихся на выращивании посадочного материала для дачных участков, загородных садов, городских парков, скверов, адаптированных именно к нашим климатическим условиям.

 Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемое имущество, достоверность которых принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

От Оценщика не требуется участие суде или пояснения в иной форме по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете (принцип свободы договора – статья 421 Гражданского кодекса РФ).

 

5.Сертификат качества оценки

      Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:   

  1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
  2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.
  3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждений по отношению к участвующим сторонам.
  4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьей стороной выводов и заключений, содержащихся в отчете.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА II

 

1.Описание и характеристики объекта оценки

 

Никаких инженерно-изыскательских работ оценщиком не проводилось. В своей оценке мы исходим из того, что на земельном участке отсутствуют факторы, неблагоприятно влияющие на оцениваемый объект.

 

Таблица № 3

Показатель

Описание или характеристика показателя

Местоположение

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж\д станция, ул. Уфимская, в 10 км юго-западнее от поста ГИБДД в пос. АМЗ

 

 

Район

Сосновский район Челябинской области

Основной тип застройки

Индивидуальные жилые дома

Транспортная доступность

Средняя, автобус и маршрутные такси

Кадастровый номер

74:19:20 06 007:

Категория земель

Земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования

Для ведения личного подсобного хозяйства (строительство и эксплуатация жилого дома, выращивание сельскохозяйственной продукции)

Фактическое использование

По назначению

Рельеф участка

Ровный, спокойный

Форма участка

Трапецевидная, вытянутый, узкий участок  

Размеры земельного участка

12 м ширина с северной стороны с ул. Уфимской, длина 75 м, 8 м с южной стороны

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона

Железнодорожный транспорт

Состояние прилегающей территории

Хорошее, до участка асфальтированная дорога

Тип здания

1-этажный дом из пеноблока с холодной мансардой, двухскатная крыша

Количество этажей в здании

1

Год постройки жилого дома

2010

Состояние здания

 

Хорошее

Техническое обеспечение здания

Электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и канализация отводятся в индивидуальную яму-септик

Подключение коммуникаций

Все коммуникации подключены к сетям

Фундамент дома

Бутовый

Наружные стены

Пеноблок

Перегородки

Деревянные балки

Материал кровли

Профилированный металл

Территориальный пояс

2

Климатический район

I

 

 

 

2.     Анализ рынка земельных участков и жилых домов в пригородной зоне Челябинска

 

В связи с финансовым кризисом сегмент рынка земельных участков находится в состоянии  стагнации, количество предложений превышает спрос.

            Земельные участки можно подразделить в зависимости от:

-           местонахождения;

-           вида разрешенного использования земельного участка;

-           материалов конструктивных элементов дома, расположенного на земельном участке;

-           площади дома и земельного участка;

-           наличия надворных построек;

-           минимальная площадь участка (включая площадь застройки) для жилых домов усадебного типа - 450 кв.м;

-           минимальное расстояние между фронтальной границей участка и основным строением в сохраняемой застройке в соответствии со сложившейся линией застройки;

-           минимальное расстояние от границ землевладения до строений, а также между строениями:  

от границ соседнего участка до основного строения - 3м, - постройки для содержания скота и птиц - 4м, других построек: бани, гаража, сарая - 1м, окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (бани, гаража, сарая), расположенных на соседних земельных участках  - 6м, от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений на участке: в соответствии со СНиП 2.07.01-89*, приложение 1 и СП 30-102-99.

            На дату оценки в Челябинской области наблюдается значительное снижение стоимости предложений на объекты загородной недвижимости. Это связано, во-первых, с общей кризисной ситуацией в РФ, во-вторых, со значительным снижением уровня доходов населения в течение последних 2 лет.

            Сегмент рынка определен оценщиком как земельные участки с индивидуальными жилыми домами (отдельно стоящими жилыми домами с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи), расположенные в п. Смолино Сосновского района, п. Саргазы Сосновского района, п. Малая Сосновка Сосновского район, п. Таловка и Сосновка Центрального района г.  Челябинска, в пределах трех смежных территориальных кварталов.

            Диапазон цен предложений на земельные участки без капитальных строений колеблется в пределах 500 000 – 2 000 000 рублей в зависимости от площади участков.

При продаже собственники готовы снизить при своевременной оплате из собственных или заемных средств стоимость в пределах 10-20% от первоначально заявленной цены.   

 

2.1 Анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

История и территориальное устройство

Смо́лино — станция Южно-Уральской железной дороги и станционный посёлок, расположенный, большей частью, в Сосновском районе Челябинской области возле юго-западной границы Челябинска. С севера Смолино омывается Шершнёвским водохранилищем. Озеро Смолино находится в 10 км к востоку от станции. Лесная растительность вокруг Смолино — в основном, берёза (естественные леса) и сосна (как правило, искусственные посадки).

Помимо железной дороги Смолино связано с Челябинском автомобильной дорогой (в Челябинске — Уфимское шоссе, в Смолино — ул. Уфимская). В настоящее время основной поток автотранспорта, идущий в Челябинск, проходит не через Смолино, а по участку автомобильной дороги М5, находящемуся в 3 км южнее станции. Между Смолино и ближайшими населёнными пунктами — Челябинском и посёлками Бутаки и Полетаево курсирует маршрутное такси. Через станцию ежедневно проходят 15 пар пригородных электропоездов златоустовского направления и 3 пары электропоездов троицкого направления.

 

3.     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

      Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованном, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

      Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования:

    - единственное в своем роде использование; временное использование;

    - использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

    - многофункциональное использование; - использование в спекулятивных целях и т.д.

      Для определения наилучшего и наиболее эффективного используют следующие критерии:

1)       Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2)       Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

3)       Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4)       Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оценщик принимает во внимание то обстоятельство, что объект оценки расположен на главной улице – Уфимской, по которой проходят маршруты общественного транспорта в п. Полетаево и Бутаки. В связи с этим, объект оценки можно было использовать в качестве торгового объекта. Однако, для такого размещения необходимо соблюдение ряда юридических и административных процедур, таких как, организация публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного вида использования земельного участка, получения лицензий и разрешительной документации, соблюдения специальных требований СаНПин.    

Документы, устанавливающие права собственности на объект оценки, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемого объекта – использование земельного участка для эксплуатации жилого дома и надворных построек, выращивания сельхозпродукции.

 

Рассмотрение различных вариантов использования объектов оценки 

Таблица № 4

Наименование объекта оценки

Использование объекта оценки для целей  производства продукции

Использование объекта оценки в качестве складских помещений

Использование объекта оценки в качестве торговых помещений

Использование объекта оценки для ведения садоводства

Земельный участок площадью 600 кв.м. (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) с кадастровым номером 74:19:20 06 007:, расположенный по адресу:  Челябинская область Сосновский район, станция Смолино, ул. Уфимская,

Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка

Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка

Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка

Наилучшее использование

Жилой домом площадью 33,3 кв.м.           

Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка

Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка

Юридически возможно, но нецелесообразно, поскольку необходимо проведение публичных слушаний для получения ненормативного акта органа местного самоуправления об изменении разрешенного вида использования земельного участка

Наилучшее использование

      Оценка объекта проводилась в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием – использование земельного участка для эксплуатации жилого дома и надворных построек, выращивания сельхозпродукции.

 

4.     Общие понятия применяемых подходов

      Для оценки недвижимости используются три основных (традиционных) подхода:

·       затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного износа;

       Полученная затратным методом оценка более подходит к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости воспроизводства очень близка к рыночной стоимости.    

·       сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

      Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Согласно ему для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемыми, и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов оценки, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

·       доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

      Сравнительный анализ каждого подхода применительно к оцениваемому объекту позволяет взвесить достоинства и недостатки использованных методов и выбрать тот подход или подходы, которые расценены как наиболее надежные.

 

5.     Этапы процесса оценки

Таблица № 5

Этапы процесса оценки

Комментарий

1.Заключение с Заказчиком договора об оценке

Проведено

2.Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки

Проведено

3.Осмотр Объектов оценки, установление количественных и качественных показателей, изучения его фактического состояния, сбор прочей информации

Проведено

4.Анализ отраслевых и локальных рынков, к которым относится объект оценки

Проведено

5.Осуществление расчетов

Проведено

6.Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки

Проведено

7.Составление и передача Заказчику Отчета об оценке

Проведено

 

ГЛАВА III

Определение рыночной стоимости объекта оценки

1.1. Оценка жилого дома затратным подходом

            Подход к оценке недвижимости с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на отвод земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. При этом подходе стоимость существующего объекта определяется путем сравнения со стоимостью строительства аналогичного объекта недвижимости.

            Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше чем сумма денег, которую будет нужно потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта аналогичного по своим потребительским качествам.

            Оценка по затратному подходу может производится на основе одного из двух видов воссоздания: стоимости замещения или восстановительной стоимости. В первом случае речь идет о текущих расходах на воссоздание в первоначальном виде улучшений с функциональными свойствами, аналогичными оцениваемому объекту, но с применением современных строительных материалов и технологий. Во втором случае воссоздаются улучшения, являющиеся точной копией оцениваемого объекта, с использованием аналогичных материалов, но по текущим ценам.   

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта.

            Процедура оценки:

1.                  расчет стоимости приобретения свободного от застройки земельного участка;

2.                  расчет суммы затрат на создание объекта оценки;

3.                  определение величины накопленного износа;

4.                  уменьшение суммы затрат на создание объекта;

5.                  Добавление к рассчитанной остаточной стоимости объекта стоимости земельного участка. 

 

1.1.1 Расчет стоимости жилого дома методом восстановительной стоимости

Расчет суммы затрат на создание объекта оценки в настоящем отчете выполнен на основании  информации об удельной стоимости объектов аналогичной недвижимости, приведенным в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений УПВС в ценах на 01.01.1969. Индексы изменения строительно-монтажных работ рассчитываются Региональным информационным центром по ценообразованию  в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве и публикуются в издании «ЧелСЦена».

СЗ = V х С1 х К1 х К2 х К3 х К4

С1 – восстановительная стоимость строительства 1м3 строительного объема здания;

К1 – поправочный коэффициент, зависящий от наличия благоустройств здания;

К2 – поправочный коэффициент на группу капитальности;

К3 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ с 1969 на 01.01.1984;

К4 – индекс приведения стоимости цен 1984 года к ценам IV квартала, на основании справочника «ЧелСЦена».го назначения. ОТДЕЛ I.

Объект оценки – 1-этажный дом, окрашенный и оштукатуренный, несущие стены пеноблочные, с холодной мансардой, размер по наружному обмеру 4,4 х 9,65 м, высота 1 этажа 3 м, на бутовом фундаменте. Объем жилого дома 128 м3. Территориальная зона – 2, I климатический район.

Согласно сборнику 28 УПВС в случае отсутствия благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Таблица № 6

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

 

а

б

в

г

д

е

ж

з

Водопровод

1

0,9

0,9

0,8

0,8

0,8

0,8

0,8

Канализация

1,5

1,4

2,4

2,2

2,2

2,2

2,3

2,3

Электроосвещение

2,5

3,2

3,3

3,5

3,9

4

4,1

4,2

Печное отопление

4,1

4

3,9

3,7

4,2

4,1

5

4,6

 

Таблица № 7

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

газоснабжения

1,6 %

ванн с газовыми колонками

4,2 %

ванн с дровяными колонками

5,2 %

горячего водоснабжения

3 %

телевидения

1,8 %

центрального отопления

4,6 %

радио

0,2 %

телефона

0,2 %

 

 Таблица № 8

Наименование

объекта оценки

Адрес

Площадь кв.м.,

объем, м3

Номер сборника

УПВС

Группа капитальности

С1, руб.

К1

К2

К3

К4

СЗ,

Руб.

Жилой дом 

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул.Уфимская,

33,3 / 128

28

Таблица 10.

2 террито-

риальный пояс, ст.– а.

V

27,6

1

1

1,18

85,8

357675

 

Определение износа

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.
Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).
В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.
К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Совокупный накопленный износ = {1-(1-Ифиз)(1-Ифун)(1-Ивн)}

Функциональный и физический износ приняты оценщиком в размере 5%. При этом оценщик учитывает современные архитектурно-эстетические и конструктивные решения.

Внешнеэкономический износ был принят оценщиком в размере 5% в связи с экономической ситуацией в стране.

И = {1-(1-0,05)(1-0,05)(1-0,05)}= 14%.

Таблица № 9

Наименование

объекта оценки

Сумма затрат на создание улучшений (без НДС), руб.

Износ, %

К

Стоимость замещения, руб.

Садовый дом без права регистрации

Площадью 15 кв.м.

357675

14

0,86

307 600

         1.1.2 Расчет стоимости жилого дома методом замещения

 

            Учитывая, что представленный к оценке жилой дом является вновь построенным на сохраненном после пожара фундаменте, в расчете учтена смета Заказчика на новое строительство.

Таблица № 10

Наименование

Единица

Стоимость, руб.

Общая стоимость, руб.

Затраты на строительно-монтажные работы:

Заливка фундамента

-

-

7000

Кладка несущих стен из пеноблока

-

-

22000

Устройство кровли

-

-

37000

Грунтовка стен

-

-

1000

Штукатурка дома, наружная и внутренняя

-

-

32000

Покраска дома, наружная и внутренняя

-

-

10000

Установка лагов для пола

-

-

2500

Засыпка фундамента грунтом

-

-

5000

Покрытие пола досками и обшивка

-

-

12500

Зашивка потолка ДВП и доской

-

-

12500

Установка слива фронтона

-

-

4000

Электромонтажные работы, наружные и внутренние

-

-

7200

Восстановление кладки погреба

-

-

4000

Проект на подключение к общей сети водоснабжения

-

-

18000

Трубы, переходники, монтаж сети водоснабжения

-

-

25000

Итого:                                                                                                                    199 700

Затраты на материалы:

ДВП

12

210

2520

Утеплитель «Техноколь», пленка

70 м2

 

4130

Доски для стропил кровли

1,5 м3

6500

10000

Доска половая

1,5

6500

10000

Доска обрезная на потолок

2 м3

5300

10600

Рейка потолочная

50 шт.

20

1000

Металл оцинкованный для отлива

-

-

1700

Цемент

25 м.

180

4500

Песок

5 м3

-

2300

Шлак

10 м3

-

3000

Щебень

5 м3

-

3000

Кирпич

-

-

3500

Пеноблок

22 м3

2200

49000

Электрокабель

-

-

1125

Электросчетчик

-

-

530

Розетки электрические

8 шт. х 60 + 2 шт. х80

-

640

Патроны

2 шт.

150

300

Плафоны комнатные

2 шт.

70

140

Люстра

2 шт.

 

680

Краска фасадная

39 л.

 

1800

Грунтовка фасадная

-

-

900

Краска внутренняя, интерьерная

-

-

1080

Грунтовка внутренняя

-

-

600

Краска оконная

-

-

120

Краска половая

-

-

230

Саморезы

2000 шт.

0,4

800

Саморезы кровельные

-

-

150

Гвозди

-

-

300

Итого:                                                                                                                     114 645

Восстановительная стоимость фундамента 4,4х 9,6 периметр ленты, глубина 1м, объем – 12,5 м3

Земляные работы, выемка грунта, выравнивание стенок траншеи

12,5

1000

12500

Устройство опалубки

26 пог.м

80

2100

Армирование

0,5 тн

20000

10000

Бетон

12,5

2000

25000

Итого:                                                                                                                      49 600

Всего:                                                                                                                       363945

             

 

            Ранги для каждого из примененных методов принимаем равными и получаем среднее значение рыночной стоимости жилого дома.

Вывод по затратному подходу:

            Рыночная стоимость жилого дома площадью 33,3 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Уфимская,  полученная в рамках затратного подхода, составляет на 17.12.2010 округленно 335 000 (триста тридцать пять тысяч) рублей.

 

 

1.2. Оценка стоимости хозяйственных построек и плодовых деревьев затратным подходом

Таблица № 11

Наименование

Шт.

Материал

Объем

Стоимость

Монтаж, доставка

Общая стоимость, руб.

Рыночная стоимость округленно, руб.

Теплица размером 1х2м

2

Металл

25 кг

20000 р/т

20%

 

600

1200

Туалет

1

Металл

Дерево, шифер

 

 

 

 

2800

 

Таблица № 12

Наименование

Шт.

Стоимость, руб.

Источник

Рыночная стоимость, руб.

Вишня (6-8 лет)

6

2500

http://medvedica-site.ru/

15000

Яблони

3

3000

http://medvedica-site.ru/

9000

Облепиха

3

2000

http://medvedica-site.ru/

6000

Груша

1

3000

http://medvedica-site.ru/

3000

Черная смородина

4

1500

http://medvedica-site.ru/

6000

Красная смородина

2

1500

http://medvedica-site.ru/

3000

Крыжовник

1

1500

http://medvedica-site.ru/

1500

Жимолость

1

1500

http://medvedica-site.ru/

1500

Итого:                                                                                                                            45000

 

         Рыночная стоимость хозяйственных построек (теплицы, туалет)  и насаждений (плодовые деревья) по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Уфимская, на 17.12.2010, составляет 49 000 (сорок девять тысяч) рублей.

 

 

2.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

2.1. Оценка стоимости земельного участка по выбранным методикам оценки

 

            Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения.

            Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение  объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производств, земельной ренты (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым, в результате чего величина стоимости земельного участка будет максимальной.

При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание:

- разрешенный вид использования участка;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности;

- перспективы развития района, в котором расположен оцениваемый объект;

- ожидаемые изменения на рынке земли;

- текущее использование земельного участка.

            Наиболее эффективное использование совпадает с текущим использованием земельного участка.

            Аналоги объекта оценки                                                           

                          Таблица № 13

Аналог

 

Местоположение

Стоимость, тыс.руб.

Описание

Источник информации

1

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Южная

1000

Земельный участок площадью 1100 кв.м., хорошие подъездные пути, газ и электричество по  участку

сайт domchel.ru

8-909-080-0022

собственник

2

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Шершневская

1900

Земельный участок площадью 950 кв.м., хорошие подъездные пути, газ и электричество по  участку

сайт domchel.ru

231-26-33

агентство

3

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, Уфимская, 31

1400

Земельный участок площадью 980 кв.м., асфальт, коммуникации

сайт domchel.ru

8-906-890-0009

собственник

4

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Совхозная

780

Земельный участок площадью 1200 кв.м., коммуникации

сайт domchel.ru

248-49-88

агентство

5

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Нагорная

530

Земельный участок площадью 1000 кв.м., коммуникации рядом

Сайт domchel.ru

245-01-01

Агентство

6

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция

650

Земельный участок площадью 1200 кв.м., коммуникации

Сайт domchel.ru

8-912-792-9370

Агентство

7

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Советская, рядом со школой

500

Земельный участок площадью 1000 кв.м., коммуникации рядом

Газета «Из рук в руки» от 09.12.2010

8-909-069-61-03

Собственник

8

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Зеленая, 14

740

Земельный участок площадью 1000 кв.м., коммуникации рядом

Газета «Из рук в руки» от 09.12.2010

8-963-087-28-08

собственник

 

            Проведение сравнительного анализа земельного участка и каждого объекта аналога, корректировка значений единиц сравнения.

 

            Принятые корректировки.

·                    Корректировка на торг и комиссионные риэлтора. В цену предложения, как правило, уже заложена стоимость дисконта на торг 5%. Вознаграждение риэлтора принимаем 3% от цены предложения объекта (по данным агентств «Компаньон», «Марис» от 2 до 10%).

·                    Корректировка на местоположение не применялись. Поскольку для сравнения взяты равноценные аналоги, расположенные в пределах одного территориального квартала;

·                    Корректировки на различные улучшения и благоустройство земельного участка не принимались.

            Таблица № 14

Цена предложения, руб.

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Адрес

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Южная

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Шершневская

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, Уфимская, 31

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Совхозная

Цена предложения, руб.

1 000 000

1 900 000

1 400 000

780 000

Площадь земельного участка, м

1100

950

980

1200

Продажа

собственник

агентство

собственник

агентство

Скорректированная стоимость на уторговывание и услуги риэлтора,

5 %+ 3%

950 000

1 748 000

1 330 000

717 600

Стоимость 1 кв.м.

864

1840

1357

598

 

Наименование

Аналог 5

Аналог 6

Аналог 7

Аналог 8

Адрес

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул.Нагорная

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Советская

Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Зеленая. 14

Цена предложения, руб.

530 000

650 000

500 000

740

Площадь земельного участка, м

1000

1200

1000

1000

Продажа

агентство

агентство

собственник

собственник

Скорректированная стоимость на уторговывание и услуги риэлтора,

5 %+ 3%

487 600

598 000

475 000

703 000

Стоимость 1 кв.м.

488

498

475

703

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

853

 

 

 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:2006007:0016, руб.

511 800

 

 

 

Вывод по сравнительному подходу: стоимость земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 74:19:2006007: (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства), расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Уфимская полученная в рамках сравнительного подхода, составляет на 17.12.2010 округленно, 512 000 (пятьсот двенадцать тысяч) рублей.

 

 

3. Оценка объекта оценки доходным подходом

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии).

При этом следует отметить, что доходный подход обоснованно применим тогда, когда можно четко выделить конкретный поток дохода, кроме того, нужно иметь историю хозяйственной деятельности по использованию садового земельного участка, с учетом которой можно строить бизнес-план.

В рамках настоящего отчета оценщик отказался от использования доходного подхода в целях предотвращения искажения величины рыночной стоимости, так не возможно доказать стабильность и временной лаг получения дохода, ставка аренды также трудно определима.  

Вышеуказанные обстоятельства являются основанием для неприменения доходного подхода при составлении настоящего Отчета об оценке.  

 

ГЛАВА VI

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта

 

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены затратный подход метод сравнения продаж.

Из литературных источников по международной практике оценки известно, что в условиях безупречно функционирующего рынка и нали­чия достоверной рыночной информации, все подходы к оценке должны приводить к одной и той же величине стоимости.

Однако, это характерно, по мнению оценщика, исключительно для сформировавшихся рынков и, преимущественно, для продажи традици­онных объектов собственности, характеризующихся длительным периодом продаж и наличием аналогов со сходными технико-экономическими па­раметрами.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ каждого из них  выработка единой стоимостной оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

 Поскольку в своих расчетах Оценщик исключал два из трех существующих подходов к оценке, весовая доля сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка принята за единицу, весовая доля затратного подхода при оценке садового дома и хозяйственных построек также принята за единицу.

Таблица № 15

Наименование объекта оценки

Стоимость по затратному подходу, руб.

Вес, %

Стоимость по сравнительному подходу, руб.

Вес, %

Стоимость по доходному подходу, руб.

Вес, %

Итоговое значение стоимости, руб.

Земельный участок площадью 600 кв.м.

Не применялся

0

512 000

100

Не применялся

0

512 000

Жилой дом площадью 33,3 кв.м.

335 000

100

Не применялся

0

Не применялся

0

335 000

Хозяйственные постройки и плодоносящие деревья и кустарники

49 000

100

Не применялся

0

Не применялся

0

49 000

Итого:

 

 

 

 

 

 

896 000

 

 В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости земельного участка площадью 600 кв.м. (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) с кадастровым номером 74:19:20 06 007:, расположенного по адресу:  Челябинская область Сосновский район, станция Смолино, ул. Уфимская,  с находящимся на нем жилым домом площадью 33,3 кв.м.                                                                                                      хозяйственными постройками, плодоносящими деревьями и кустарниками, на 17.12.2010 с учетом округления:

896 000 руб. (восемьсот девяносто шесть  тысяч) рублей,

            в том числе:

·                    рыночная стоимость земельного участка площадью 600 кв.м. (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) с кадастровым номером 74:19:20 06 007:, на 17.12.2010, составила 512 000 (пятьсот двенадцать тысяч) рублей;

·                    рыночная стоимость жилого дома площадью 33,3 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Уфимская,  полученная в рамках затратного подхода, составляет на 17.12.2010, 335 000 (триста тридцать пять тысяч) рублей

·                    рыночная стоимость хозяйственных построек (теплицы, туалет)  и насаждений (плодовые деревья) по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п.Смолино, ж/д станция, ул. Уфимская, д  на 17.12.2010, составляет 49 000 (сорок девять тысяч) рублей.

     

 

Оценщик                                          ___________________         М.А.П 

 

 

Директор ООО «ОБК – Групп»    ____________________        Т.А.Е

 

 

Основные термины

    Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замеще­ния объекта оценки, с учетом его износа;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в от­ношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Другие термины и определения, используемые в данной работе:

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена ко­торого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

База сравнения - финансовая, производственная или иная характеристика в ко­личественном выражении, имеющая взаимосвязь с ценами сделок по аналогам объ­екта оценки.

Дата  оценки  -  дата,  по  состоянию на  которую  производится определение стоимости объекта.

Объект   оценки   -   движимое   и   недвижимое   имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект  оценки может быть  отчужден на открытом рынке в условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не  отражаются  какие-либо  чрезвычайные  обстоятельства,  то  есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки другая сторона не обязана принимать исполнение,

- стороны  сделки  хорошо  осведомлены  о  предмете  сделки действуют в своих интересах,

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты,

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме,

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект  оценки,  и  принуждения  к  совершению  сделки  в  отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Рыночная стоимость является наиболее объективной, независимой от желания отдельных участников рынка и отражает реальные экономические ус­ловия, складывающиеся на этом рынке.

Цель  оценки  -  ответ  на  вопрос:  какие  имущественные  права оцениваются, и какой вид стоимости определяется?

Цена - денежная форма выражения стоимости объекта, относящаяся к определенному моменту времени и месту. Она является историческим фак­том, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от то­го, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, припи­сываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продав­цом при конкретных обстоятельствах.

Список используемой литературы

·                    Гражданский кодекс Российской Федерации;

·                    Земельный кодекс;

·                    Закон «О личном подсобном хозяйстве»;

·                    Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.;

·                    Федеральные стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254 (ФСО№3), №255 (ФСО№2), №256 (ФСО №1);

·                    Федотова М.А., Уткин Э.А., Оценка недвижимости и бизнеса, Тандем, М., 2000. 14. Тарасевич Е.И., Методы оценки недвижимости, Спб., ТОО "Технобалт", 1995. 15. Фридман Д., Ордуэй Н., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, "Дело", М., 1995.

·                    ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", Госграж-данстрой, М., 1990.

·                    Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в различных отраслях народного хозяйства, Госстрой СССР, М., 1970.

·                    "Индексы цен в строительстве", Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень фирмы "Ко-Инвест", ежеквартальные выпуски.

·                    Черняк А.В., Оценка городской недвижимости, Русская деловая литература, М., 1996.
Методика расчета стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода. Автор Виноградов Д. В. Глава из книги "Экономика недвижимости"

·                    «Унифицированные требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости» НП СРО АРМО 2006г.

·                    Гражданский кодекс Российской Федерации.

·                    Староверова Г.С. «Основы оценки стоимости недвижимости»: Учеб. пособие- Вологда ВоГТУ, 2005г.

·                    Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В., «Оценка бизнеса» 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008 – (Серия учебное пособие).

Данные сети Интернет domchel.ru, chelrеal.ru, www.74dom.ru, http://www.sredstva.ru/

ПРИЛОЖЕНИЯ

№ п/п

Наименование

Количество листов

1

Копия свидетельства СРО

1

2

Копия выписки из реестра СРО

1

3

Копия выписки из реестра ФРС

1

4

Копия страхового полиса 

1

5

Договор на оценку, акт осмотра

2

6

Копии свидетельств о регистрации права, кадастрового паспорта, технического паспорта, справки Обл.ЦТИ, смета расходов

13

7

Информация об аналогах, сведения о цене спроса и предложения

7

8

Фотографии

5

 

Создано на конструкторе сайтов Okis. Независимая экспертиза жилого дома для суда от Центра строительной экспертизы.

О налоговой базе при снижении кадастровой стоимости

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2014 г. № А79-14353/2012

ВАС РФ в очередной раз высказал свою позицию в отношении самовольных построек

ВАС РФ в постановлении № 12048/11 от 24.01.2012  разъяснил спор в отношении самовольных построек.

ВАС РФ удовлетворил требования о признании права собственности на недвижимое имущество

ВАС РФ постановлением № 9032/2011 от 01.12.2011 удовлетворил требования Общества о признании права собственности на недвижимое имущество

ВАС РФ разъяснил особенности взыскания неосновательного обогащения с арендодателя

ВАС РФ в Посановлении 9256/11 от 29.11.2011 разъяснил особенности взыскания неосновательного обогащения с арендодателя

ВАС РФ разъяснил особенности правоотношений между арендодателем и арендатором по поводу арендных платежей в случае выкупа арендованного имущества

ВАС РФ в постановлении № 4408/11 от 13.10.2011 разъяснил особенности правоотношений между арендодателем и арендатором по поводу арендных платежей в случае выкупа арендованного имущества

GISMETEO: Погода по г.Челябинск
Яндекс цитирования Яндекс.Метрика