Юридические и оценочные услуги, защита прав в арбитраже и судах Челябинской области, оформление земли в собственность, регистрация прав на недвижимое имущество, сопровождение сделок с недвижимостью
На улицах города Красноярска были самовольно установлены рекламный щит размером 5 x 3 м и двусторонняя рекламная конструкция. По результатам проведенных проверок на основании составленных актов о выявленных нарушениях Управление наружной рекламы администрации г. Красноярска (далее - Управление) вынесло и направило индивидуальному предпринимателю - владельцу названных рекламных конструкций предписания об их демонтаже. Так как индивидуальный предприниматель не исполнил предписания, Управление осуществило демонтаж самостоятельно, о чем были составлены акты от 29.07.2009 и от 30.07.2009. Демонтированные конструкции были приняты на хранение сторонней организацией по актам приема-передачи. Считая действия Управления незаконными, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд. При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: правомерен ли демонтаж рекламных конструкций, осуществленный Управлением самостоятельно во внесудебном порядке? Принудительный демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции П. 1 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон о рекламе) относит к рекламным конструкциям, кроме прочего, щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, монтируемые и располагаемые на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их. Данная норма не дает оснований однозначно квалифицировать рекламную конструкцию как движимое или недвижимое имущество. Однако в судебной практике такие конструкции, как правило, квалифицируются как движимое имущество (см., например, Определение ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2010 по делу N А82-7831/2009, Постановления ФАС Поволжского округа от 27.03.2008 по делу N А12-11643/07-С16, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 по делу N А11-10728/2007, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А82-13134/2007-35). Данный вывод обосновывается тем, что рекламные конструкции в большинстве своем могут быть перемещены без соразмерного ущерба их назначению. Из чего следует, что рекламные конструкции, как правило, не имеют прочной связи с землей. Наличие такой связи является отличительным признаком объекта недвижимости. Кроме того, многие рекламные конструкции представляют собой временные сооружения, не имеющие фундамента и класса капитальности. Установка рекламной конструкции допускается при наличии соответствующего разрешения. Оно выдается органом местного самоуправления муниципального района (или городского округа), на территории которого предполагается установить такую конструкцию (п. 9 ст. 19 Закона о рекламе). Если данная конструкция установлена без разрешения, то она подлежит демонтажу на основании предписания указанного выше органа местного самоуправления (п. 10 ст. 19 Закона о рекламе). При невыполнении обязанности по демонтажу этот орган вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о принудительном демонтаже (п. 22 ст. 19 Закона о рекламе). Также обязанность демонтировать рекламную конструкцию у ее собственника возникает, если разрешение на ее установку аннулировано или признано недействительным (п. 21 ст. 19 Закона о рекламе). Из п. п. 10 и 22 ст. 19 Закона о рекламе суды традиционно делали вывод, что для принудительного исполнения предписания органа местного самоуправления муниципального района (или городского округа) о демонтаже самовольно установленной рекламной конструкции необходимо принятие соответствующего решения суда (арбитражного суда). Этот вывод господствовал в судебной практике, сформировавшейся до опубликования рассматриваемого Постановления Президиума ВАС РФ (Определение ВАС РФ от 17.05.2010 N ВАС-5381/10 по делу N А82-12996/2009-18, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.02.2010 по делу N А82-16059/2009, от 11.01.2010 по делу N А82-12996/2009-18, от 14.09.2009 по делу N А82-14890/2008-29, ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2009 по делу N А52-5384/2008). В этой связи следует обратить внимание на судебную практику, сформировавшуюся в ФАС Московского и Северо-Западного округов. Согласно этой практике принудительный демонтаж рекламной конструкции возможен только на основании решения суда, поскольку такой порядок императивно установлен п. п. 10 и 22 ст. 19 Закона о рекламе (Постановления ФАС Московского округа от 10.03.2010 N КГ-А40/15249-09, от 03.03.2010 N КГ-А40/300-10-П, от 10.02.2010 N КГ-А40/15554-09, от 08.02.2010 N КГ-А40/56-10, ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2010 по делу N А13-3163/2010, от 14.12.2009 по делу N А66-4665/2007, от 23.07.2009 по делу N А52-3427/2008). Следствием данной позиции является то, что до принятия рассматриваемого Постановления Президиума ВАС РФ внесудебный принудительный демонтаж рекламной конструкции подчас признавался незаконным (Определение ВАС РФ от 01.03.2010 N ВАС-1512/10 по делу N А66-4665/2007). Однако внесудебный принудительный демонтаж можно рассматривать и как самозащиту гражданских прав, например в случае, когда он осуществляется собственником объекта недвижимости, на котором установлена рекламная конструкция. Собственником объекта недвижимости может быть то публично-правовое образование, компетентный (уполномоченный) орган которого выдает разрешения на установку рекламной конструкции. Однако в таком случае необходимо учитывать разъяснения, данные в п. 9 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Согласно данному пункту самозащита гражданских прав не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный (см. применительно к рассматриваемой ситуации: Постановления ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/14603-09, от 11.01.2010 N КГ-А40/13901-09). Исключением из вышеизложенного является судебная практика, сформировавшаяся в ФАС Северо-Кавказского округа, из которой следует, что внесудебный демонтаж рекламной конструкции правомерен, так как не направлен на ограничение или лишение права собственности (Постановление от 03.12.2010 по делу N А53-3008/2010). Решения судов разных инстанций Суд первой инстанции удовлетворил требование индивидуального предпринимателя, что было поддержано судом апелляционной инстанции. Суды данных инстанций исходили из системного толкования п. п. 10, 21 и 22 ст. 19 Закона о рекламе: принудительный демонтаж рекламной конструкции может быть осуществлен только на основании решения суда (арбитражного суда). Поскольку в рассматриваемом деле Управление демонтировало рекламные конструкции самостоятельно, без обращения в суд, суд первой инстанции признал его действия незаконными. Суд кассационной инстанции (ФАС Восточно-Сибирского округа) отменил акты нижестоящих инстанций на том основании, что демонтаж рекламных объектов не направлен на ограничение или лишение права собственности. Кроме того, суд указал, что в деле отсутствуют доказательства нарушения прав индивидуального предпринимателя. ВАС РФ в Определении от 06.09.2010 N ВАС-8263/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости передачи рассматриваемого дела в Президиум ВАС РФ для формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права, регулирующих отношения в сфере рекламы. В данном Определении судебная коллегия ВАС РФ отметила, что принудительный демонтаж самовольно установленных конструкций наружной рекламы во внесудебном порядке одни суды считают возможным, а другие - недопустимым. Это было выявлено в результате изучения судебной практики по аналогичным спорам. Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ Президиум ВАС РФ оставил без изменения постановление суда кассационной инстанции и без удовлетворения заявление индивидуального предпринимателя. При этом высшая судебная инстанция сформировала следующие правовые позиции. 1. Рекламные конструкции должны рассматриваться только как движимые вещи, заведомо установленные на определенный период времени и демонтируемые без соразмерного ущерба их назначению как технического средства. Из данной позиции следует, что к демонтажу рекламной конструкции не могут быть применены нормы ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка", поскольку самовольной постройкой может быть только недвижимое имущество. Следует отметить, что ранее в судебной практике имели место случаи применения указанной статьи к демонтажу самовольно установленной рекламной конструкции (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 25.08.2010 N Ф09-5723/10-С1, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А82-417/2010). 2. Самовольно установленной рекламной конструкцией является та, на которую в момент ее установки отсутствует разрешение компетентного органа. Следовательно, если на указанный момент данное разрешение было выдано, но впоследствии аннулировано или признано недействительным, то рекламная конструкция не может считаться самовольно установленной. Необходимо отметить, что ранее суд мог признать рекламную конструкцию самовольной, если устанавливал отсутствие соответствующего разрешения на момент рассмотрения спора (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А72-13131/2009). 3. Интерес в сохранении рекламной конструкции в месте ее самовольной установки не может рассматриваться как законный и не подлежит защите, поскольку самовольная установка рекламной конструкции является противоправным действием. 4. Собственник (в том числе публичный) недвижимого имущества, к которому самовольно присоединена рекламная конструкция, вправе самостоятельно демонтировать указанную конструкцию, что является самозащитой им его гражданских прав. 5. Внесудебный демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции не противоречит ст. 35 Конституции РФ, поскольку собственник таковой лишается не своего имущества в виде рекламной конструкции, а места, на котором такая конструкция была самовольно установлена. 6. Собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется разрешенная компетентным органом рекламная конструкция, вправе включить в договор об ее установке условие об основаниях прекращения договора и о возможности демонтажа чужой рекламы без обращения в суд. 7. Судебный порядок демонтажа самовольно установленной рекламной конструкции применяется в том случае, если собственником недвижимого имущества, к которому она присоединена, является то публично-правовое образование, уполномоченный орган которого ранее выдал разрешение на ее установку. Президиум ВАС РФ, формулируя данные правовые позиции, исходил из того, что ст. 19 Закона о рекламе предусматривает два порядка демонтажа рекламных конструкций. Первый - внесудебный для самовольно установленных конструкций (п. 10 ст. 19 Закона о рекламе). Второй - судебный (п. 22 ст. 19 данного Закона), который, по общему правилу, к самовольно установленным рекламным конструкциям не применяется. Практика, сформировавшаяся до опубликования рассматриваемого Постановления, в большинстве своем исходила из того, что судебный порядок демонтажа применим к самовольно установленным рекламным конструкциям, если владелец этих конструкций не исполнил добровольно предписание об их сносе. Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Банк) и Общество с ограниченной ответственностью "Проспект" (далее - ООО "Проспект") заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком (залогодержателем) и ООО "Проспект" (залогодателем) был также заключен договор ипотеки от 04.09.2008 N 1061/1141 (далее - договор ипотеки). По условиям этого договора залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание и право аренды земельных участков площадью 176 и 742 кв. м, на которых это здание расположено.
Данное нежилое здание было построено ООО "Проспект" с использованием объекта незавершенного строительства, который был передан ему ООО "Многопрофильная фирма "Бахус" (далее - фирма "Бахус") по разделительному балансу от 01.04.2007 при создании ООО "Проспект" путем выделения из фирмы "Бахус".
Переход права аренды указанных участков, на которых расположен закладываемый объект недвижимости, к ООО "Проспект" был оформлен заключенными с фирмой "Бахус" договорами переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка от 20.07.2010 N 1 и N 2 (далее - договоры перенайма).
Впоследствии договоры перенайма были признаны недействительными, и на этом основании ООО "Проспект" обратилось в арбитражный суд с иском к Банку о признании недействительным договора ипотеки.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: является ли договор ипотеки здания и права аренды земельного участка недействительным, если договор перенайма, которым было оформлено приобретение залогодателем права аренды, признан недействительным?
При этом следует отметить, что в рассматриваемой ситуации ООО "Проспект" приобрело право аренды земельного участка не на основании договоров перенайма, а в силу закона (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ) в момент приобретения объекта незавершенного строительства.
Правовые последствия ипотеки здания или сооружения
без ипотеки земельного участка (или права аренды на него),
на котором находится объект недвижимости
В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма содержится в абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Из данных норм следует, что ипотека здания или сооружения невозможна без передачи в ипотеку земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено, или права аренды на него.
Этот же вывод следует и из разъяснений высших судебных инстанций. Так, в соответствии с п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 6/8), если залогодатель передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
При этом договор ипотеки здания без ипотеки земельного участка или права аренды на него может быть допустим в двух случаях.
1. Если у залогодателя на момент заключения договора ипотеки отсутствует право собственности (или право аренды) на земельный участок, на котором находится здание или сооружение.
Данное исключение следует из упомянутого выше п. 45 Постановления N 6/8, в котором указано, что если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Аналогичное разъяснение содержится в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства". Судебная практика широко применяет данное исключение (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А27-25483/2009, ФАС Московского округа от 24.06.2008 N КГ-А40/4067-08, ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 по делу N А55-8887/2009).
2. Если залогодатель обладает краткосрочным правом аренды земельного участка (то есть на срок менее года) или если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Это следует из разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.
Следовательно, если залогодатель является арендатором по договору аренды земельного участка, не подлежащему государственной регистрации, то передача в ипотеку здания или сооружения без передачи в ипотеку указанного права аренды на земельный участок не нарушает п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2010 по делу N А38-6761/2009).
В то же время относительно данного исключения существует противоположная позиция, в силу которой право краткосрочной аренды земельного участка может быть объектом ипотеки, но не самостоятельным объектом, а вместе с ипотекой здания (сооружения) (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2010 N КГ-А41/12456-10 по делу N А41-42058/09).
Однако особенность ситуации, разрешенной в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ, состоит в том, что в судебном порядке были признаны недействительными договоры перенайма, на основании которых ООО "Проспект" стало арендатором земельного участка, находящегося под зданием. При этом объект незавершенного строительства, с использованием которого было возведено данное здание, перешел к ООО "Проспект" от фирмы "Бахус", вследствие чего применению подлежит ст. 35 ЗК РФ.
Как известно, согласно п. 1 данной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний.
В этой связи интерес представляет правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3 (далее - Постановление от 27.10.2009 N 8611/09).
Согласно данной позиции при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. Приведенная правовая позиция получила поддержку в судебной практике (см., например, Постановления ФАС Центрального округа от 15.11.2010 по делу N А09-10804/2009, от 24.12.2009 по делу N А09-2934/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу N А56-53611/2009, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 N 18АП-2667/2010).
Если применить эту правовую позицию к рассматриваемой ситуации, то можно прийти к следующему выводу: ООО "Проспект", приобретя объект незавершенного строительства, с использованием которого было впоследствии построено нежилое здание, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ стало арендатором земельного участка, на котором это здание расположено. Данный переход не требует дополнительного договорного оформления. Вследствие этого недействительность договора перенайма не имеет правового значения, поэтому договор ипотеки является действительным, так как не нарушает упомянутые выше требования п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО "Проспект" о признании недействительным договора ипотеки, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды исходили из того, что признание недействительными договоров перенайма повлекло за собой утрату ООО "Проспект" права аренды на земельный участок и привело к невозможности одновременной ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.
ВАС РФ в Определении от 20.08.2010 N ВАС-8354/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
При этом ВАС РФ в этом Определении пришел к следующим выводам.
Договор ипотеки недействителен, но не в целом, а только в части ипотеки права аренды на земельный участок, поскольку, по мнению ВАС РФ, у ООО "Проспект" отсутствовало право на земельный участок.
Как указал ВАС РФ, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства к ООО "Проспект" фактически перешло в силу закона право аренды на земельные участки, однако государственная регистрация этих прав осуществлена не была.
Поэтому на момент заключения договора ипотеки ООО "Проспект" не обладало зарегистрированными правами аренды земельных участков, следовательно, оно не могло передать их в ипотеку одновременно с передачей в ипотеку нежилого здания.
Таким образом, в данном Определении ВАС РФ пришел к выводу, что рассматриваемая ситуация подпадает под разъяснения п. 45 Постановления N 6/8, изложенные выше.
Однако необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования соответствующим участком независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником этого участка.
То есть, исходя из данного разъяснения, право аренды земельного участка в силу закона переходит к покупателю в силу закона, и факт отсутствия государственной регистрации этого права значения не имеет. На это также указывает и судебная практика (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 07.06.2010 по делу N А39-5238/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А03-14330/2009, ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А55-32632/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2010 по делу N А32-9348/2010).
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора ипотеки, сформировав следующую правовую позицию.
ООО "Проспект" при переходе к нему от фирмы "Бахус" права собственности на объект незавершенного строительства приобрело право пользования участками, на которых этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона. Поэтому факт признания недействительными договоров перенайма не имеет правового значения.
Таким образом, Президиум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении развил правовую позицию, изложенную в Постановлении от 27.10.2009 N 8611/09.
Представляется, что применение приведенной правовой позиции существенно снизит правовой риск признания недействительным договора ипотеки объекта недвижимости и права аренды на земельный участок, на котором этот объект находится, если в качестве основания недействительности рассматривается недействительность договора, которым был оформлен переход права на земельный участок.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Правительство Омской области Постановлением от 19.12.2007 N 174-П (далее - Постановление N 174-П) утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г. Омска в границах кадастрового района 55:36 по видам разрешенного использования в соответствии с приложением к этому Постановлению. Данное Постановление было опубликовано надлежащим образом.
Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (далее - Управление Роснедвижимости) внесло в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих Обществу. Данные показатели в Постановлении N 174-П отсутствовали.
По прошествии года показатели кадастровой стоимости, внесенные Управлением Роснедвижимости в ГКН 27.12.2007, были утверждены для каждого из земельных участков Общества Постановлением правительства Омской области от 26.11.2008 N 193-П, которым внесены изменения в Постановление N 174-П.
В связи с этим Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Роснедвижимости по внесению 27.12.2007 в ГКН экономических характеристик (конкретных значений) удельного показателя кадастровой стоимости за один квадратный метр и общей кадастровой стоимости каждого из принадлежащих Обществу земельных участков. Общество просило обязать Управление Роснедвижимости исключить из ГКН данные сведения.
Порядок определения кадастровой стоимости
Как следует из пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), использование земель в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, устанавливается их кадастровая стоимость. Для этого проводится государственная кадастровая оценка земель (п. 2 ст. 66 ЗК РФ). Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В настоящее время правовые основы порядка определения кадастровой стоимости земельных участков предусмотрены Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Данный Закон вступил в силу 26.07.2010, поэтому к спорным правоотношениям неприменим.
До его вступления в силу порядок определения кадастровой стоимости земельного участка устанавливался следующими подзаконными актами:
- Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";
- Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов";
- Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215 "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Административный регламент).
При применении данных нормативно-правовых актов необходимо учитывать, что Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) упразднено, а его функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру). После вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изменения в Административный регламент, устанавливающий процедуру определения кадастровой стоимости земельных участков, не вносились. Поэтому в нем не учтены и терминологические изменения.
Указанная процедура (п. 6 - 10 Административного регламента) состоит в следующем:
- формирование перечня земельных участков в субъекте РФ, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости участков;
- осуществление Управлением Росреестра по субъекту РФ контроля за ходом выполнения данных работ;
- проверка Управлением Росреестра по субъекту РФ результатов работ по определению кадастровой стоимости участков;
- представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта РФ на утверждение;
- утверждение данных результатов органом исполнительной власти субъекта РФ и их опубликование;
- внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости участков) в ГКН.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.03.2008 N 9504/07 по делу N А72-7891/06-4/432, споры об оспаривании нормативно-правового акта органа исполнительной власти субъекта РФ, об утверждении государственной кадастровой оценки земель неподведомствен арбитражному суду. Такие споры рассматривают суды общей юрисдикции.
При разрешении данных споров суды пришли к следующим выводам.
1. Государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков считается проведенной только при условии соблюдения всех процедур, предусмотренных Административным регламентом (Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2010 N 41-Г10-18, Решение Кемеровского областного суда от 07.10.2009 N 3-129/09).
2. Проверка Управлением Росреестра отчета о кадастровой оценке земельных участков после его утверждения органом государственной власти субъекта РФ не нарушает порядка определения кадастровой стоимости земельного участка, если в результате такой проверки нарушения не выявлены (Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2010 N 35-Г10-16).
3. Проверка Управлением Росреестра отчета о кадастровой оценке земельных участков после его утверждения органом исполнительной власти субъекта РФ противоречит порядку определения кадастровой стоимости земельного участка, если в результате такой проверки нарушения были выявлены (Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2010 N 66-Г10-13).
4. То обстоятельство, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности результатов кадастровой оценки стоимости участков (Определения Верховного Суда РФ от 15.09.2010 N 50-Г10-39, от 15.09.2010 N 88-Г10-16, от 02.06.2010 N 41-Г10-16, от 28.04.2010 N 67-Г10-7).
5. Кадастровая оценка стоимости земельных участков считается непроведенной, если орган исполнительной власти субъекта РФ утвердил отличные от содержащихся в отчете исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель значения удельного показателя кадастровой стоимости земли (Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2010 N 32-Г10-20).
6. Непроведение Управлением Росреестра проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков является нарушением порядка определения такой стоимости (Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2010 N 20-Г10-5).
7. Неполное опубликование в печатном издании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков не нарушает порядка такого определения, если эти результаты полностью размещены в сети Интернет (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2010 N 81-Г10-10).
В рассматриваемой ситуации нарушением порядка определения кадастровой стоимости земельных участков можно считать то обстоятельство, что сведения об этой стоимости были утверждены органом исполнительной власти субъекта РФ через год после их внесения в ГКН.
В судебной практике, в том числе при рассмотрении данного дела, встал вопрос: утверждается кадастровая стоимость в отношении каждого земельного участка или только экономические показатели, на основании которых она рассчитывается (в частности, на это обратила внимание судебная коллегия ВАС РФ в Определении о передаче дела в Президиум). Этот вопрос возник в связи с тем, что ЗК РФ не устанавливает соотношения между результатом государственной кадастровой оценки земель применительно к каждому из оцененных участков и утвержденным на уровне субъекта РФ средним показателем кадастровой стоимости.
По данному вопросу существуют две позиции. Согласно одной из них орган государственной власти субъекта РФ не утверждает кадастровую стоимость каждого земельного участка в отдельности, поскольку земельным законодательством это не предусмотрено (Определение ВАС РФ от 29.07.2010 N ВАС-7378/10 по делу N А40-27153/09-17-157, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.05.2010 по делу N А05-18958/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2010 по делу N А46-13196/2009, ФАС Поволжского округа от 22.12.2009 по делу N А72-4563/2008).
Противоположная позиция состоит в том, что результатом государственной кадастровой оценки земель является кадастровая стоимость каждого земельного участка, так как при проведении данной оценки формируется перечень земельных участков в субъекте РФ, подлежащих оценке (Постановления ФАС Московского округа от 01.10.2009 N КА-А41/9676-09-2 по делу N А41-6698/09, ФАС Поволжского округа от 22.03.2010 по делу N А57-8371/2009, ФАС Центрального округа от 29.07.2010 по делу N А62-9514/2009).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил требования Общества частично: действия Управления Роснедвижимости по внесению 27.12.2007 в ГКН экономических характеристик (конкретных значений) удельного показателя кадастровой стоимости за один квадратный метр и общей кадастровой стоимости признаны незаконными в отношении 127 участков. Управлению Роснедвижимости было предписано исключить из ГКН экономические характеристики за период с 27.12.2007 по 30.11.2008. В остальной части требований было отказано.
Суд первой инстанции исходил из того, что Управление Роснедвижимости внесло в ГКН недостоверные сведения, поскольку внесенные показатели противоречат экономическим показателям, утвержденным Постановлением N 174-П в первоначальной редакции.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Общества и в этой части отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судом кассационной инстанции.
Суды апелляционной и кассационной инстанций основывались на том, что земельное законодательство не предусматривает утверждения исполнительным органом власти субъекта РФ кадастровой стоимости каждого земельного участка в отдельности. При этом оно различает утверждение указанным органом государственной кадастровой стоимости земель и последующее внесение в ГКН органом кадастрового учета (в данном случае - Управлением Роснедвижимости) сведений об экономических характеристиках земельных участков, в том числе их кадастровой стоимости. Соответственно, по мнению судов апелляционной и кассационной инстанций, действия Управления Роснедвижимости правомерны.
То обстоятельство, что экономические показатели были утверждены органом исполнительной власти субъекта РФ после, а не до их внесения в ГКН, суды апелляционной и кассационной инстанций не исследовали.
ВАС РФ в Определении от 27.07.2010 N ВАС-7309/10 пришел к выводу о необходимости пересмотра постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права.
ВАС РФ указал, что спор в отношении 127 земельных участков общества касался не методологии и последовательности осуществления государственной кадастровой оценки земель, а установления нормативного основания такого показателя, как кадастровая стоимость земельных участков.
ЗК РФ не устанавливает соотношения между результатом государственной кадастровой оценки земель применительно к каждому из оцененных участков и утвержденным на уровне РФ средним показателем кадастровой стоимости.
Однако исходя из порядка определения кадастровой стоимости утвержденные органами исполнительной власти субъекта РФ средние показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой именно те результаты государственной кадастровой оценки земель, которые предусмотрены ст. 66 ЗК РФ. Они должны использоваться при расчете кадастровой стоимости конкретных земельных участков: произведение площади участка и среднего показателя.
Данными показателями являются не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета включенных в обнародованный акт итоговых цифр, а только те, которые непосредственно указаны в таком акте органа исполнительной власти субъекта РФ. Это обеспечивает право землепользователей на оспаривание кадастровой оценки их земельного участка, так как данное право может быть реализовано лишь в отношении акта, которым утверждена такая оценка, но не в отношении документов оценщика, составленных в рамках выполнения им государственного (муниципального) контракта и не доведенных до сведения землепользователя.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставил без изменения решение суда первой инстанции, сделав следующие выводы.
По итогам государственной кадастровой оценки земель орган исполнительной власти субъекта РФ принимает акт об утверждении ее результатов. В полномочия органов кадастрового учета (в настоящее время - Росреестр) входит внесение в ГКН результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных в установленном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ.
Под утвержденными результатами должны пониматься показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.
В данной ситуации показатели, внесенные в ГКН, не были утверждены Правительством Омской области на момент внесения. Следовательно, Управление Росреестра по субъекту РФ не имело права вносить в ГКН показатели оценки кадастровой стоимости земель, так как они не были предварительно утверждены органом исполнительной власти субъекта РФ.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Создано на конструкторе сайтов Okis при поддержке Flexsmm - накрутка телеграм